Categorie: Piata Imobilara

Categorii
Informatii Utile Piata Imobilara

MODIFICĂRI FISCALE – NOILE REGLEMENTĂRI APLICATE ÎNCEPÂND CU ANUL 2023

Încă din vara anului 2022 prin adoptarea textului Ordonanției Nr. 16/2022 din 15 iulie 2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, a fost cunoscut faptul că din anul 2023 vor avea loc modificări fiscale în mai multe sectoare de activitate.

Odată cu începutul anului 2023 vor fi puse în aplicare câteva modificări fiscale, o parte dintre acestea având efect asupra domeniului imobiliar. Astfel, noul an aduce modificări în regimul de impozitare al transferulului dreptului de proprietate, modificări ale plafonului pentru aplicărea cotei reduse de TVA de 5% pentru proprietăți, modificarea condițiilor de aplicare a cotei reduse de TVA 5% și modificări privind obligația înregistrării contractelor de închiriere la ANAF, precum și schimbarea regimului de impozitare a venitului obținut din chirii.

1. Impozitarea transferului dreptului de proprietate al unei proprietăți imobiliare

La momentul actual, persoanele care realizează venituri din transfer de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal au obligația de a achita statului un impozit pe venit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil, adică suma rezultată prin deducerea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei. Astfel, în prezent vânzătorul trebuie să plătească din suma încasată un procent de 3% calculat din ceea ce depășește suma de 450.000 lei.

În 2023, perioada în care vânzătorul a deținut proprietatea imobiliară va influența regimul de impozitare a venitului din tranzacționare. Astfel, se va elimina plafonul neimpozabil actual și se vor introduce cote diferențiate de impozitare, calculate în funcție de perioada în care vânzătorul a deținut proprietatea. Cele două cote sunt de 3% si de 1%, aplicate astfel:

  • 3% pentru construcţiile de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deținute o perioadă de până la trei ani inclusiv;
  • 1% pentru construcţiile de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deținute o perioadă mai mare de trei ani.

2. Cota de TVA 5% pentru proprietăți imobiliare

Cota redusă de 5% pentru livrarea de locuinţe se aplică conform Ordonanței nr. 16 din 15 iulie 2022 pentru modificarea și completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, începând cu data de 1 ianuarie 2023 astfel:

  • pentru livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice.

Actul prevede că orice persoană fizică va putea achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei cu cota redusă de 5%.

3. Contractele de închiriere și imozitarea veniturilor obținute din chirii

Începând cu anul 2023, legislația introduce obligația proprietarilor de a înregistra contractele de închiriere a locuințelor, în termen de 30 de zile pentru cele nou încheiate după data de 1 ianuarie 2023, în vreme ce pentru cele aflate în derulare termenul de conformare este de 90 de zile.

În ceea ce privește impozitarea veniturilor din chirii, noile modificări vor fi aplicate formulei de calcul a impozitului datorat pentru chirii. Cota de 10% nu se va mai calcula prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra acestuia. Cei 10% vor fi aplicați direct pe întreg venitul impozabil, ceea ce va însemna o majorare a valorii impozitului. 

Sursa: Ordonanța Nr. 16/2022 din 15 iulie 2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative şi alte măsuri financiar-fiscale, disponibila online la: https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/

Categorii
Informatii Utile Piata Imobilara

Apartament în bloc nou sau bloc vechi?

Ultimele două decade au pus piața imobiliară românească în fața edificării a tot mai multe proiecte imobiliare rezidențiale, dată fiind și cererea crescută pentru locuințele în imobile noi. Într-o foarte mare măsură, interesul a rămas și pentru locuințele în blocurile vechi, construite înaintea anilor 1990, care rămân vitale pentru piața prin locație, împrejurime și acces facil la punctele de interes din orașe.

Dezbaterea nou-vechi în segmentul rezidențial, poate fi abordată din foarte multe perspective, în „bătălia” pro-contra aflându-se o multitudine de factori. În continuarea prezentului articol, vom expune aspectele considerate a fi avantaje si dezavantaje, pentru blocurile noi si pentru cele vechi.

Apartament în bloc vechi – avantaje și dezavantaje

Un factor foarte important atunci când se dorește achiziționarea unei locuințe este locația. Astfel, constructiile/blocurile vechi oferă avantajul de a fi amplasate în zonele bune ale orașului, chiar și ultracentrale. Odată cu extinderea orașelor, construcțiile noi sunt edificate, de regula, în zonele limitrofe.

Un alt avantaj oferit de apartamentele din blocurile vechi este compartimentarea. Există o cerere ridicată în continuarea pentru compartimentarea decomandată, care izolează spațiul bucătăriei de restul încăperilor. Apartamentele din blocurile noi sunt proiectate într-o manieră care caută să ofere senzația de deschidere și spațiu. De regulă, în apartamentele noi bucătăria și camera de zi se prezintă a fi open-space.

În ceea ce privește prețul, acesta poate fi mai scazut la achiziție în cazul apartamentelor din blocurile vechi.

Ca dezavantaje, apartamentele din blocurile vechi pot necesita renovări mai ample care vor implica investiții suplimentare, în mod special dacă se impune schimbarea instalației electrice sau sanitare. Cel mai probabil, va fi necesară înlocuirea ferestrelor, a parchetului, gresiei, faianței, a lustrelor, a ușilor și rezugrăvirea pereților, pentru a obține confortul dorit în noua locuință. Trebuie menționat faptul că există apartamente situate în blocurile vechi, scoase la vânzare, care au trecut prin aceste schimbari/modernizări. Investitorii în imobiliare sunt atrași de apartamentele vechi în zone bune, care pot fi „readuse” în contemporan prin renovare. Acest fapt poate fi privit ca un alt avantaj al proprietăților din imobilele vechi, datorită posibilităâii de închiriere/revânzare și obținere de profit, ulterior adăugării de plus-valoare acelui spațiu vechi.

Dezavantaj al blocurilor vechi poate fi lipsa izolației exterioare a imobilului. Deși multe dintre blocurile vechi au fost implicate în programe de reabilitare termică, mai există pe piață apartamente în blocuri vechi care nu beneficiază de această facilitate.

Apartament în bloc nou – avantaje și dezavantaje

Se observă un trend ascendent în cererea pentru apartamentele din imobile noi, în rândul persoanelor tinere. Explicațiile ar putea fi multiple. În primul rând, aceste apartamente au avantajul de a fi mai aerisite și mai spațioase. Compartimentarea de tip open-space este cel mai des întalnită în cadrul apartamentelor noi.

Un alt avantaj al locuințelor din imobilele noi, poate fi poziționarea în zone mai puțin aglomerate, întrucât terenurile pretabile pentru construire sunt de regulă plasate în zonele limitrofe ale orașelor.

Un alt avantaj oferit de locuințele noi este faptul că, datorită nevoii dezvoltatorilor imobiliari de a respecta diferite norme și standarde de construire, noile proiecte imobiliare beneficiază de izolatie exterioară (un aspect obligatoriu), dispun de instalații sanitare și electrice noi, de centrală termică proprie sau centrală de imobil, iar în unele cazuri de sisteme de încălzire în pardoseală, care au devenit tot mai cerute în rândul cumpărătorilor. În concluzie, avantajele locuințelor noi pot fi înțelese mai ales prin sporirea eficienței energetice a locuinței.

Prețul de achiziție al apartamentelor noi, poate fi plasat în secțiunea dezavantajelor deoarece spre deosebire de blocurile vechi, costurile materialelor și instalațiilor folosite sunt ridicate. Ca aspect pozitiv amintim ca, odată achiziționat un apartament nou, nu va mai fi necesară renovarea.

Un alt dezavantaj pe care putem să îl observăm atunci când vorbim despre unele imobilele nou construite, este legat de infrastructura din zonă. O infrastructura insuficient dezvoltată va aduce minusuri ale unei poziții periferice mai liniștite, deoarece va veni la pachet cu lipsa magazinelor, rețele de transport public, lipsa școlilor sau a creșelor, ori cu acces rutier deficitar.

Achiziționarea unui apartament este un pas important în viața cumpărătorilor. Astfel, atât blocurile vechi, cât și cele noi pot fi analizate atât prin prisma avantajelor, cât și a dezavantajelor. Alegerea trebuie făcută prin stabilirea inițială a unor criterii esențiale pe care locuința trebuie să le acopere, iar mai apoi reflectarea asupra punctelor forte și a celor mai puțin forte pe care le oferă fiecare tip de locuință în parte.

Decizia poate fi grea, la fel si alegerea proprietății potrivite. O discuție cu un consilier imobiliar profesionist poate fi o decizie înțeleaptă, deoarece va ajuta cumpărătorul în creionarea mai clară a nevoilor, precum și a posibilităților imobiliare existente.

Apelează cu încredere specialiștii Win Imobiliare!

Categorii
Informatii Utile Piata Imobilara

Locația – factor vital în tranzacțiile imobiliare

Am auzit cu toții ca în imobiliare cei mai importanți trei factori sunt: locația, locația și locația. Dezirabilitatea față de o proprietate crește pe măsură ce locația oferă diferite facilități cumpărătorului.

Prezentul articol are menirea de a prezenta care sunt aspectele care fac factorul-locație să fie atât de vital pentru tranzacțiile imobiliare.

Locația este un factor fix. Starea unui imobil, estetica, prețul, chiar și compartimentarea unei locuințe pot fi modificate, însă poziționarea imobilului, dispunerea acestuia în raport cu mediul exterior, nu pot fi schimbate.

Discuția despre importanța locației în tranzacționarea proprietăților imobiliare poate începe cu poziționarea acestui factor în raport cu cele două elemente care vor juca întotdeauna un rol esențial în fluxul tranzacțiilor imobiliare, adică în raport cu cererea și ofertă. Oferta de proprietăți în locații excelente este limitată. Locația creează dezirabilitate, dezirabilitatea creează cerere, iar cererea crescută generează creșterea prețului. Acesta va fi întotdeauna motivul pentru care proprietățile situate în cartiere sau zone de maxim interes vor avea un preț mai ridicat, comparativ cu cele situate la periferia unui oraș, de pildă.

Locația înteleasă prin prisma cartierelor

Imaginea generală a cartierelor se schimbă. Astfel, alegerea înțeleptă în cumpărarea de imobiliare, când vine vorba cartiere, nu se face prin filtrul cartiere bune sau cartiere rele.

Alegerea se recomandă a fi făcută în funcție de oportunitățile existente și viitoare pe care le poate oferi o locație, precum și optarea pentru cartierele a căror previzualizare a viitorului corespunde nevoilor cumpărătorului. În cazul în care bugetul nu se încadrează zonei sau cartierului dorit, un sfat pe care vă recomandăm să il luati în calcul în momentul achiziției, este de a opta pentru cartierele cu potențial viitor de dezvoltare (urmărind proiectele de dezvoltare inițiate de autoritățile locale sau de dezvoltatorii imobiliari).

Locația înteleasă prin prisma împrejurimilor imobilului

Această abordare se referă atât la estetica locației, cât și la facilitățile existente în proximitate.

În primul rând, zonele cu spații verzi, parcuri, spații de agreement sau promenade, vor crea un impact vizual care va capta atenția. Proprietățile care beneficiază de priveliști deosebite vor fi întotdeauna căutate de cumpărătorii care doresc să exploreze vizual din confortul locuinței împrejurimile zonei.

În al doilea rând, unitățile de învățământ pot fi un element important cand vine vorba de alegerea locatiei. Pentru majoritatea cumpărătorilor de imobiliare, atât pentru cei care achiziționează pentru propriul uz, cât și pentru cei care investesc, zonele care vor avea în apropiere unități de invatamant, vor reprezenta o țintă precisă. În ultimul rând, pornind de la ideea că timpul este cel mai valoros bun din lume, mai ales în epoca în care trăim, oamenii vor plăti întotdeauna pentru a-l economisi. În orașele mari, o proprietate imobiliară devine mult mai atractivă, dacă locația în care este amplasată oferă posibilitatea de a accesa mijloace de transport in comun, dacă oferă o infrastructura de transport bună sau locuri de parcare. Magazinele alimentare, restaurantele, spațiile de servicii sau divertisment, ori parcurile sunt câteva dintre facilitățile pe care oamenii le caută în proximitate proprietății pe care intenționează să o achiziționeze, în special atunci când proprietatea este destinată uzului propriu.

Locația și atașamentul emoțional al cumpărătorilor de imobiliare

Ulimul aspect pe care dorim să îl expunem referitor la importanța locației în încheierea tranzacțiilor imobiliare, mai ales când vorbim despre segmentul rezidențial, este legătura emoțională pe care cumpărătorul o poate avea cu o anumită locație. Această categorie de cumpărători caută un anumit nivel de confort, legat de un anumit “ceva”, care poate fi înțeles prin apropierea față de anumiți membri ai familiei sau prieteni.

Un aspect care nu poate fi contestat este că în imobiliare locația este strâns legată de nevoile cumpărătorilor și este factorul care poate schimba traiectoria cererii. Investitorii vor căuta mereu locațiile care pot atrage un randament mai mare, iar cumpărătorii vor alege locația în funcție de nevoile particulare.