Cumpărătorii de imobiliare în Cluj-Napoca sunt tot mai prudenți

Piața imobiliară din Cluj-Napoca rămâne una dintre cele mai active din țară, conform datelor existente pe primele luni ale anului 2026, însă comportamentul cumpărătorilor a devenit vizibil mai atent și mai calculat în acest an. Deciziile de achiziție se iau într-un ritm mai lent, pe baza unei analize mai detaliate a prețurilor, a alternativelor disponibile și a contextului economic general.

În acest climat, interesul pentru locuințe nu a scăzut, dar procesul de cumpărare s-a transformat într-unul mai riguros, în care raportul preț–valoare și perspectivele pe termen mediu cântăresc tot mai mult. În paralel, oferta limitată de proprietăți contribuie în continuare la menținerea unei piețe dinamice, dar selective.

Pornind de la acest context , Csapo Szabolcs, a realizat pentru Arena Constructiilor prin prisma experienței în cadrul agentiei Win Imobiliare, un material care analizează comportamentul observat în rândul clienților cumpărători din piața clujeană actuală. În continuare regăsiți material integral:

„Prudența în rândul cumpărătorilor a fost caracteristică pieței imobiliare din Cluj în primele luni ale acestui an, consideră Csapo Szabolcs de la Win Imobiliare. Pe fondul contextului economic global și al nu­meroaselor știri cu conotație negativă, cumpă­rătorii alocă mai mult timp analizei informații­lor înainte de a lua o decizie de achiziție.

În același timp, locuirea rămâne o nevoie de bază. Indiferent de contextul economic (cu excepția unor situații extreme, precum con­flictele armate), oamenii continuă să cumpere locuințe sau să caute proprietăți pentru închiriere.

Această prudență, vizibilă în primele luni ale anului, se reflectă deja în creșterea timpului de expunere la vânzare al locuințelor. Dacă în 2025 o proprietate rămânea pe piață în me­die 70–80 de zile, în prezent perioada se apropie de 90–100 de zile. Acest indicator confirmă că stabilirea corectă a prețului încă din prima zi de listare a devenit un factor de­cisiv pentru finalizarea unei tranzacții.

Ratele dobânzilor sunt în ușoară scădere, ceea ce oferă o perspectivă mai favorabilă pentru achizițiile imobiliare. În piață există oferte de creditare cu dobânzi fixe în jurul valorii de 5,5 %, accesibile pentru o parte dintre cumpărători. Printre cele mai frecvente întrebări și temeri ale cumpărătorilor se numără cele legate de o posibilă scădere a prețurilor, pe fondul in­certitudinilor geopolitice și economice.

În acest context apar frecvent dileme precum: “Merită să mai aștept înainte de a cumpăra?”, “Este mai avantajos în contextul actual să stau în chirie sau să cumpăr?” sau temerea că prețurile actuale ar putea reprezenta o “bu­lă” imobiliară. De asemenea, rămâne actuală dezbaterea dintre confortul unui apartament în oraș și spațiul oferit de o casă în localitățile din jurul municipiului.

Cluj-Napoca continuă să se confrunte cu un stoc redus de proprietăți raportat la cerere, deficit accentuat de scăderea numărului de autorizații de construire emise în ultimii doi ani. Acest context menține presiunea asupra prețurilor și determină o migrare a unora din­tre cumpărători către zonele periferice ale orașului. Modificările legislative de anul trecut privind regimul TVA pentru locuințele noi au avut un impact limitat în Cluj-Napoca, întrucât majori­tatea proprietăților din oraș nu se încadrau oricum în cota redusă de 9 %, astfel că majo­rarea cotei standard a reprezentat o schim­bare minoră.

În schimb, situația a fost diferită în zonele limi­trofe foarte căutate, precum Baciu și Florești. Acolo, noile măsuri fiscale au dus la o scădere a volumului de tranzacționare cu aproximativ 15–20 % pe segmentul locuințelor noi, reorien­tând clienții către piața secundară de unități “vechi”, vândute de persoane fizice.

Clienții sunt tot mai exigenți când cumpără unități noi de la dezvoltatori:

Potențialii cumpărători urmăresc o eficiență termică ridicată (standarde nZEB, panouri so­lare) și costuri cât mai mici de exploatare a imobilului. Alte criterii importante pentru cumpărători sunt: integrarea unor tehnologii Smart Home, proiecte rezidențiale cu spații verzi și zone comune care favorizează formarea unor co­munități, reputația dezvoltatorului.

Dezvoltatorii încearcă să se adapteze acestor tendințe și includ tot mai frecvent astfel de facilități în proiectele noi. În plus, unii oferă și opțiuni de finisare sau mobilare personaliza­tă pentru viitorii proprietari.

Alte beneficii suplimentare sunt locurile de parcare incluse în preț, proiecte de design in­terior gratuite, opțiuni de finanțare flexibile, discounturi punctuale sau terase generoase incluse în prețul apartamentului.

Ușoară creștere a marjei de negociere față de prețurile de listare:

Numărul cererilor din partea cumpărătorilor a fost în ușoară scădere în primele luni ale anului. În același timp există o ușoară crește­re a marjei de negociere față de prețurile de listare. Acum marja se situează în intervalul 5–7 %, însă aceasta depinde de mai mulți fac­tori: realismul prețului de listare, nivelul fini­sajelor și compararea cu tranzacțiile recente realizate în zonă.

Conform tranzacțiilor încheiate în Cluj-Napoca, pentru un apartament situat în­tr-un bloc vechi din cartierele consacrate – Mărăști, Gheorgheni, Mănăștur și Zorilor – bugetele orientative sunt:

– două camere (aprox. 50 mp): 150.000–170.000 euro, în funcție de finisaje, etaj și poziționare;
– trei camere (aprox. 65 mp): 180.000–230.000 euro;
– patru camere (aprox. 80 mp): de la 200.000 euro în sus.

În contextul actual, recomandarea agentului imobiliar este ca proprietarii să se informeze care sunt prețurile reale de tranzacționare, nu doar cele afișate în anunțurile online. Stabilirea unui preț realist poate face diferen­ța dintre o tranzacție rapidă și o perioadă lun­gă de expunere pe piață.

Pentru cumpărători, recomandarea este să analizeze costul total al locuirii, dincolo de simplul preț de achiziție. Pe lângă eventuale­le investiții ulterioare în locuință, trebuie lua­te în calcul și costurile indirecte ale locuirii în zonele periferice, precum cheltuielile de transport și timpul petrecut în trafic.

De asemenea, este recomandat ca deciziile să fie luate pe baza datelor și informațiilor oficiale, deoarece mediul online este ade­sea dominat de știri cu caracter senzațional.

Având în vedere că achiziția unei locuințe es­te una dintre cele mai importante decizii fi­nanciare din viață, deciziile bazate pe infor­mații incomplete sau pe emoții pot avea consecințe pe termen lung”, atrage atenția Csapo Szabolcs

În acest context, este puțin probabil ca în perioada următoare comportamentul cumpărătorilor să se modifice semnificativ. Tendința de analiză atentă, decizii mai bine fundamentate și un ritm mai prudent de achiziție pare să se mențină, fiind influențată atât de factorii economici actuali, cât și de nivelul general de incertitudine din piață.

Pe termen scurt și mediu, piața imobiliară din Cluj-Napoca va continua, cel mai probabil, să funcționeze într-un echilibru în care cererea rămâne activă, dar mult mai selectivă, iar deciziile de cumpărare vor fi luate în urma unor analize detaliate și comparative.

SURSA: ARENA CONSTRUCTIILOR