Categorii
Informatii Utile

Strategii și opțiuni de finanțare în procesul de achiziție a unei locuințe: creditul bancar

Achiziția unei locuințe pentru majoritatea persoanelor reprezintă cea mai importantă investiție pe care o realizează pe parcursul vieții. În ceea ce privește finanțarea, există posibilitatea de a apela la un credit bancar, la rate directe către dezvoltatorii imobiliari (în cazul proprietăților noi) sau la plata din surse proprii (resurse și economii, împrumuturi de la prieteni sau familie).

                În continuare vom prezenta câteva dintre elementele importante de luat în considerare atunci când decideți să apelați la achiziția prin credit bancar a unei locuințe.

1. Moneda creditului

Creditul poate fi solicitat în lei sau în valută. Recomandarea specialiștilor este de a apela la un credit în moneda în care sunt încasate veniturile. Acest lucru va proteja plătitorul de fluctuațiile cursului valutar și de eventualele comisioane aferente schimburilor valutare.

2. Perioada de finanțare

Perioada de finanțare influențează în mod direct cuantumul lunar achitat de solicitantul creditului. Majoritatea persoanelor care solicită credite bancare pentru achiziția de locuințe optează pentru achitarea împrumutului pe o perioadă maxim acceptată de instituția bancară (de regula, 30 ani), pentru a influența cât mai puțin cheltuielile lunare ale familiei.

Aspectul important de știut în ceea ce privește perioada de finanțare, este că o perioadă mai scurtă înseamnă o sumă a dobânzii plătite mai mică pe întreagă perioadă de creditare.

3. Rata de dobândă

În cazul alegerii dobânzii se poate opta pentru dobândă fixă sau dobândă variabilă.

Dobânda fixă rămâne neschimbată pe toată durata contractului. Bancile oferă dobânzi fixe între 5 și 10 ani, ceea ce avantajează planificarea bugetului si elimină grija fluctuațiilor dobânzii.

Dobânda variabilă este compusă dintr-o marjă fixă, neschimbată pe perioada contractuală, la care se adaugă indicele de referință (în cazul creditelor în lei, acest indice este numit ROBOR).

ROBOR = rata de referință națională; nivelul mediu al dobânzilor interbancare pentru împrumuturi în lei pentru marile bănci din țară (dobânzile interbancare fluctuează în funcție de dinamica economiei, de declinul sau ascensiunea economică, deci implicit afectează direct cuantumul ratelor bancare).

4. Avansul (contribuția proprie)

Ce rol are avansul în cazul creditului bancar pentru locuințe?

Raspunsul este: responsabilizarea  cumpărătorului de a nu împrumuta mai mult decât are nevoie. Obligativitatea de a achita un avans inițial, poate fi înțealesă și în termenii unui exercițiu de economisire. Astfel, în perioada anterioară creditării, cumpărătorul se va arăta a fi “nevoit” să economisească pentru a obține suma necesară avansului.

5. Co-plătitorii și garanții imobiliari

Co-platitorul este persoana care își asumă raspunderea că va rambursa creditul în cazul incapacității cumparatorului de a plăti rata și astfel va onora obligația față de bancă.

În cazul garantului, acesta va lua asupra sa toate obligațiile cumpărătorului față de bancă și va răspunde cu un bun imobil cu care a garantat creditul împrumutat.

6. Asigurările

Conștientizarea posibilității materializării unor riscuri sau întâmplarea unor evenimente nefericite trebuie să existe în momentul cumpărării unui credit bancar, în special când vine vorba despre achiziția unei locuințe.

Astfel de situații nu vor anula creditul, iar imposibilitatea de plată va putea conduce la pierderea bunului imobil. Este indicat ca în cazul achiziției prin credit bancar a unei locuințe să se apeleze la o asigurare care poate proteja locuința în cazul unor situații nefericite și a unei asigurări de viață, care va asigura plata ratei în cazul incapacitații cumpărătorului de a achita rata (în situații de somaj, invaliditate totală sau permanentă de muncă, ori concediu medical prelungit).  

Sursă: Ghidul „Unde locuiesc eu?”, Marca Major, ediția 2018, Timișoara

Categorii
Informatii Utile

Importanța calității fotografiilor în anunțurile imobiliare

Pune-te în situația în care intenționezi să comanzi un produs online. Ți-ar face plăcere să ai la dispoziție cât mai multe fotografii care să reflecte imaginea produsului înainte să decizi dacă ți se potrivește? Firește! Acum să ne imaginăm cât de important este să îți formezi o părere cât mai aproape de realitate, atunci când ești în căutarea unei proprietăți imobiliare, și nu dorești să pierzi timp deplasându-te la vizionări ale unor proprietăți care nu corespund aspectelor căutat de tine.

Aici intervine rolul și importanța executării unor fotografii calitative care vor ajuta la expunerea favorabilă a imaginii proprietății în anunțul de prezentare. În continuare vom expune câteva sfaturi utile vânzătorilor, pe care le putem oferi prin prisma activității de consilieri imobiliari.

Optimizarea aspectului proprietății înainte de fotografiere

Înainte de a fotografia proprietatea și de a o lista pentru vânzare/închiriere, pregătirea locuinței pentru este esențială. Din postura de consilieri imobiliari, recomandăm proprietarilor să ne sprijine în obținerea unei imagini pozitive a spațiului locativ prin organizare lucrurilor personale, igienizarea spațiului dacă este necesară. Astfel, un spațiu curat, ordonat, în care mobilierul, obiectele sunt aliniate perfect vor avantaja rezultatele sesiunii foto. Este indicat că încăperile să fie luminoase. Lumina influențează calitatea pozelor, precum și atmosfera pe care spațiul o creează. Spațiul dormitorului și al băii se recomandă a fi lipsit de obiecte personale, obiecte de igienă, astfel încât focusul cumpărătorului să cadă asupra avantajelor locuinței.

Ce trebuie să surprindă fotografiile proprietății imobiliare?

În primul rând, imaginea surprinsă trebuie să creeze o privire de ansamblu a proprietății. În al doilea rând, fotografierea detaliilor, a spațiilor de depozitare, a facilităților oferite de proprietate poate crește interesul clienților pentru vizionarea fizică.

La nivelul imaginii de ansamblu, cadrul fotografiei este indicat să fie unul care să surprindă cât mai clar amenajarea încăperii. Acest lucru va permite posibililor cumpărători să vizualizeze proprietatea și să se imagineze acolo, iar mai apoi îi va motiva la acțiune. Evită acele cadre care pot denatura percepția privitorului asupra suprafeței spațiului!

Fotografiile de detaliu sunt și ele extrem de importante. Poate proprietatea deține piese de mobilier care pot avantaja, spații de depozitare integrate sau anumite spații cu anumite funcținalități. De asemenea, e un avantaj ca fotografiile proprietății să includă și panorama oferită de proprietate, terasele, balcoanele, zonele verzi din împrejurime, dacă este cazul și dacă pot ajuta formarea unei păreri.

Prima imagine a proprietății este foarte importantă și de regulă, această apare în momentul vizualizării anunțului de vânzare/închiriere. Prin fotografiile anexate descrierii proprietății vânzătorul caută să obțină reacții pozitive care să se transforme în acțiune, dorința și curiozitate din partea cumpărătorilor.

Vânzarea sau închirierea proprietății poate fi simplificată prin apelarea la serviciile unei agenții imobiliare. Un agent imobiliar profesionist va pune mereu accentul pe calitatea pozelor din anunțul de prezentare, înainte de a propune clienților o proprietate. Astfel, nu uita ca pașii tranzacționării unei proprietăți imobiliare ( de la fotografierea proprietății, conceperea textului de promovare, promovarea propriu-zisă, prelucrarea cererilor venite pentru proprietate, efectuarea vizitelor, negocierea, până la sprijinirea în pregătirea documentelor pentru încheierea tranzacției) pot fi realizați de către specialiștii imobiliari, iar tu te poți bucura de rezultatele acestei colaborări, fără alte griji!

Categorii
Beneficiile colaborarii cu o Agentie Imobiliara Informatii Utile

Ce locuință îmi permit?

România este una dintre țările europene fruntașe în statisticile referitoare la numărul proprietarilor de locuințe. Dorința arzătoare de a poseda bunurile imobile utilizate în scopul locuirii, își găsește rădăcina în istoria colectivă recentă a românilor, mai exact, în perioada comunistă, când îngrădirea unor drepturi era puternic resimțită.

Vorbim despre un comportament care intră de multe ori în contrast cu posibilitatea financiară de a susține acest “obicei” și care, din păcate, nu aduce întotdeauna independența sau bunăstare. Cum se poate ajunge în acest impas? Pe scurt, considerăm că răspunsul poate avea două componente majore: în primul rând, lipsa planificării cu meticulozitate a bugetului, în raport cu posibilitățile financiare reale ale cumpărătorilor și în al doilea rând, creionarea unui set de așteptări care nu răspund nevoilor locative reale.

În conținutul prezentului articol urmărim să surprindem acele aspecte pe care considerăm că orice cumpărător ar trebui să le aibă în vedere înaintea achiziționării unei locuințe, pentru ca decizia sa aducă satisfacție deplină.

Creionarea unei idei realiste asupra bugetului

O întrebare asupra căreia fiecare cumpărător ar trebui reflecte este “Cât îmi permit?”.  Așteptările noastre în raport cu locuința mult visată trebuie să se intersecteze cu posibilitatea financiară reală de a materializa această dorință. Analizarea detaliată a situației veniturilor existente, stabile, precum și a economiilor este esențială. Raportarea exclusivă la câștiguri viitoare, prin luarea în calcul a unor posibile bonusuri temporare, caștiguri în urma unor investiții sau vânzarea unor active, poate fi un pas riscant, atât în cazul achiziției din fonduri proprii, cât și în cazul achiziției prin împrumut bancar.

De asemenea, analiza atentă asupra opțiunilor oferite de actorii bancari, în cazul împrumuturilor necesită implicare. În cazul acesta, demersurile în relație cu banca ar fi ideal să înceapă înaintea vizionărilor presupuselor locuințe. Un element cheie aici este avansul. Luarea în considerare a unui avans mai mare poate genera în viitor mai mult confort în plata ratelor lunare. Poți găsi o serie de informații utile referitoare la creditul imobiliar într-un articol anterior, disponibil aici.

Pentru un plus de siguranță, este recomandată luarea în calcul, de la început, a cheltuielilor aferente procesului de tranzacționare (taxe notariale, plata serviciilor agenției imobiliare, etc.) și a unui fond de rezervă pentru eventuale modificări sau reparații în noua locuință.

Raportul așteptări-nevoi reale

Fiecare moment al vieții vine la pachet cu o serie de factori care influențează filtrele personale în  alegerea unei locuințe. Așteptările locative ale cumpărătorului se recomandă a fi conturate pe baza unor nevoi stabilite în baza etapei vieții în care se găsește. Achiziționarea unei locuințe prea mari sau prea mici, într-o anumită zonă, în detrimentul alteia, cu o anumită compartimentare, etc. influențează major costurile achiziției.  Pentru un cuplu la început de drum cerințele imobiliare vor fi diferite față de cele ale unei familii cu copii sau față de cerințele unui cuplu care dorește să se retragă pentru pensionare într-un apartament mai ușor de întreținut, poate mai accesibil ca dispunere, etaj sau zonă.

Pentru a păstra un echilibru și pentru a avea certitudinea alegerii corecte în stabilirea bugetului pentru locuință, se recomandă luarea în calcul a numarului de persoane care trebuie sa locuiască în acel spațiu. Acesta ar trebui să fie îndeajuns și în cazul în care planurile de viitor includ apariția copiilor sau a altor persoane. Astfel, în funcție de etapa vieții este indicat ca decizia să cadă asupra acelei suprafețe utile care să satisfacă atât nevoia locativă imediată, cât și nevoile locative care pot să apară într-o perspectivă legată de viitorul apropiat.

Se poate ca în minte să vă fi stârnit următoarea întrebare: Ce se întamplă atunci când nevoia imobiliară depășește posibilitățile financiare?

Alegerea unei locuințe noi și planificarea calculelor bugetului de achiziție este recomandat să țină cont de mai mulți factori care trebuie prioritizați. Cu toții ne dorim situații ideale, însă ne putem regăsi în postura de a viziona o proprietate care sa ne satisface anumite nevoi, de exemplu, legate de suprafață și compartimentare, dar care, nu le îndeplinește pe cele legate de etaj, zonă și poziționare.

În aceste situații, în cazul cumpărătorilor, crearea unui set de așteptări inițiale poate influența procesul decizional. Acesta este momentul în care rolul specialistului, al consultantului imobiliar este esențial. Serviciile acestuia pot ajuta semnificativ în această direcție, prin poziția obiectivă pe care o oferă în evidențiarea unor avantaje și dezavantaje ale locuinței, precum și în procesul de negociere a prețului proprietății, astfel încât să se apropie cât mai mult de bugetul stabilit inițial.

Categorii
Beneficiile colaborarii cu o Agentie Imobiliara Informatii Utile

PREŢUL ŞI NEGOCIEREA- NOŢIUNI CARE TREBUIE CUNOSCUTE

Cele mai importante lucruri în procesul de tranzacţionare ale unui imobil sunt PREŢUL, MODALITATEA DE PLATĂ ŞI NEGOCIEREA.

Aceste spectre pot pune în dificultate atât cumpărătorul cât şi vânzătorul, de aceea specialiştii în domeniu vin în ajutorul şi suportul nostru cu sfaturi .

Modalităţi de plată prin care se poate achiziţiona o proprietate imobiliară:

  • Cele mai des întâlnite metode de plată actuale pe piaţa imobiliară din România sunt: plata integrală şi creditul ipotecar.
    • Plata integrală este metoda prin care se beneficiază de suma de bani întreagă şi care se înmânează vânzătorului la notar în momentul semnării contractului de vânzare cumpărare. Dacă plata se va face prin virament bancar singura diferenţa este că proprietarul îţi va primi banii cu câteva zile întârziere din cauza procedurile bancare.
    • Plată prin creditul Noua sau Prima Casă are ca avantaj major faţă de un credit ipotecar obişnuit constă în faptul că avansul minim este de numai 5%, iar statul preia o parte din riscul bancar. La acest tip de credit nivelul dobânzii este limitat iar creditarea se face doar în lei.
    • Creditul ipotecar clasic a avut un interes major în ultima perioadă deoarece creditarea este în euro, iar costurile de creditare pentru un credit ipotecar în euro sunt semnificativ mai reduse. Toate aceste aspecte au ca rezultat o rata mai mică şi o sumă de rambursat inferioară decât în cazul creditului garantat de stat. Dezavantajul acestuia este avansul minim solicitat este de 25% din valoarea proprietăţii imobiliare achiziţionate.
    • Plata în rate poate fi situaţia în care vânzătorul fie el persoană fizică sau juridică accepta această modalitate de plată. Prin această metodă pot fi evitate unele comisioane şi dobânzi.
    • O metodă mai puţin cunoscută poate fi şi aceea de: rent-to-buy. Această metodă presupune o perioadă iniţială de închiriere cu limită de 1-2 ani, după care chiriaşul devine cumpărător, iar chiriile lunare deja plătite vor constitui avansul pentru cumpărarea imobilului respectiv.

Care este cea mai bună modalitate de transmitere a unei oferte: scrisă sau verbală?

Unii cumpărători îşi prezintă oferta verbal la câteva minute după ce vizitează proprietatea dorită. Aceasta modalitate este total neprofesională, pentru că s-ar putea ca vânzătorul să reacţioneze într-un sens negativ.

Specialiştii noştri vă îndrumă să prezentaţi vânzătorului o ofertă elaborată, completă şi corectă, după ce aţi vizitat apartamentul. Dacă totuşi nu reuşiţi să transmiteţi o ofertă, nu ezitaţi să vă consultaţi cu agentul dumneavoastră imobiliar.

Oferta verbală are ca avantaj major faptul că aceasta poate fi dezbătută de cele două părţi chiar în momentul prezentării. Totuşi pe de altă parte, timpul vânzătorului la reacţie este limitat, iar răspunsul acestuia poate veni în defavoarea dumneavoastră.

Oferta scrisă este o variantă profesională, astfel vânzătorul va trage o concluzie care poate să îţi fie favorabilă şi da o notă de seriozitate, intenţie reală de cumpărare şi siguranţă.

Negocierea preţului

Statistica realizată ne confirmă faptul că un agent imobiliar poate negocia preţul în medie cu 5% până la 10% faţă de preţul solicitat. Agentul imobiliar va negocia pentru tine şi vei ajunge astfel la cel mai bun preţ posibil.

Documentele necesare înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare:

  • Actul de proprietate asupra imobilului care poate fi: contractul de vânzare cumpărare, certificat de moştenitor, contract de donaţie, sentinţa civilă definitivă şi irevocabilă, etc.
  • Extrasul de carte funciară care se obţine de la Oficiul de Carte Funciară din cadrul ANCPI valabil 10 zile. Acesta document certifica datele de identificare ale unei proprietăţi precum şi situaţia juridică (dacă există ipoteci, interdicţii de înstrăinare, etc.)
  • Certificatul fiscal care certifica faptul că vânzătorul nu are datorii în legătură cu apartamentul vândut. Acest document se eliberează de Administraţia Financiară.
  • Adeverinţa de la asociaţia de proprietari document care atestă că proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de întreţinere
  • Certificatul energetic arata performanta energetică a clădirii
  • Declaraţie de la primărie care specifică că imobilul nu este revendicat.
  • Actele de identitate ale vânzătorilor.

În aceste momente este important să ai alături un agent imobiliar care să te îndrume în toate etapele, dar şi în procesul de tranzacţionare.