tva – Win Imobiliare

TVA la locuințe noi: Ce s-a schimbat în 2025 și cum te afectează

Piața imobiliară din România a intrat într-o nouă etapă fiscală începând cu 1 august 2025, după ce Guvernul a modificat din nou politica privind aplicarea TVA la livrarea de locuințe noi. Măsura face parte dintr-un pachet mai amplu de ajustări fiscale, menit – cel puțin în teorie – să stabilizeze bugetul statului, dar cu efecte semnificative asupra cumpărătorilor și dezvoltatorilor imobiliari.

Cum am ajuns aici – scurt istoric recent

La începutul anului 2024, legislația privind TVA pentru livrarea de locuințe noi a suferit deja o schimbare majoră:

TVA redus: de la 5% la 9%.
Condiții de eligibilitate: suprafață utilă de maximum 120 mp, valoare totală (cu teren inclus) de maximum 600.000 lei.
Beneficiari: exclusiv persoane fizice.

Această creștere a TVA a fost percepută la momentul respectiv ca un compromis: o majorare moderată, dar menținerea unui regim preferențial pentru cei care doreau să achiziționeze o locuință nouă.

Ce s-a schimbat din 1 august 2025

Noul pachet fiscal a adus eliminarea completă a cotei reduse de TVA pentru locuințe noi. Astfel, începând cu această dată:

TVA-ul aplicat este 21%, fără excepții pentru locuințe.
Dispare facilitatea care făcea mai accesibile apartamentele și casele noi pentru cumpărătorii eligibili.

Ce se întâmplă cu antecontractele semnate înainte de 1 august 2025

Guvernul a prevăzut o perioadă de tranziție pentru cei care au semnat antecontracte înainte de 31 iulie 2025:

TVA-ul redus de 9% rămâne valabil dacă avansul plătit este de minimum 20% din valoarea locuinței.
Contractul de vânzare-cumpărare final trebuie semnat până cel târziu 31 iulie 2026.
Se aplică doar persoanelor care nu au mai beneficiat de cota redusă de TVA pentru o locuință cumpărată începând cu ianuarie 2023.
Proprietatea trebuie să respecte aceleași limite: suprafață utilă de maximum 120 mp și preț de maximum 600.000 lei.

Impactul asupra pieței imobiliare

Această schimbare are implicații directe atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori:

Pentru cumpărători: creșterea TVA de la 9% la 21% poate însemna un impact semnificativ asupra prețului de achiziție.
Pentru dezvoltatori: este posibil să apară o scădere a cererii, mai ales în segmentul de mijloc al pieței.
Pentru piață în ansamblu: eliminarea cotei reduse ar putea frâna ritmul de construcție și livrare de noi locuințe.

Concluzii

Eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuințe noi este o schimbare care va afecta considerabil costul de achiziție și dinamica pieței imobiliare.
Cei care au apucat să semneze antecontracte înainte de 1 august 2025 se pot considera norocoși, având șansa de a păstra cota de 9%, cu condiția să respecte termenii impuși.
Pentru restul cumpărătorilor, este momentul să își regândească bugetele și să ia în calcul impactul real al TVA-ului de 21% în planurile de achiziție.

Încă din vara anului 2022 prin adoptarea textului Ordonanției Nr. 16/2022 din 15 iulie 2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, a fost cunoscut faptul că din anul 2023 vor avea loc modificări fiscale în mai multe sectoare de activitate.

Odată cu începutul anului 2023 vor fi puse în aplicare câteva modificări fiscale, o parte dintre acestea având efect asupra domeniului imobiliar. Astfel, noul an aduce modificări în regimul de impozitare al transferulului dreptului de proprietate, modificări ale plafonului pentru aplicărea cotei reduse de TVA de 5% pentru proprietăți, modificarea condițiilor de aplicare a cotei reduse de TVA 5% și modificări privind obligația înregistrării contractelor de închiriere la ANAF, precum și schimbarea regimului de impozitare a venitului obținut din chirii.

1. Impozitarea transferului dreptului de proprietate al unei proprietăți imobiliare

La momentul actual, persoanele care realizează venituri din transfer de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal au obligația de a achita statului un impozit pe venit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil, adică suma rezultată prin deducerea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei. Astfel, în prezent vânzătorul trebuie să plătească din suma încasată un procent de 3% calculat din ceea ce depășește suma de 450.000 lei.

În 2023, perioada în care vânzătorul a deținut proprietatea imobiliară va influența regimul de impozitare a venitului din tranzacționare. Astfel, se va elimina plafonul neimpozabil actual și se vor introduce cote diferențiate de impozitare, calculate în funcție de perioada în care vânzătorul a deținut proprietatea. Cele două cote sunt de 3% si de 1%, aplicate astfel:

3% pentru construcţiile de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deținute o perioadă de până la trei ani inclusiv;
1% pentru construcţiile de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deținute o perioadă mai mare de trei ani.

2. Cota de TVA 5% pentru proprietăți imobiliare

Cota redusă de 5% pentru livrarea de locuinţe se aplică conform Ordonanței nr. 16 din 15 iulie 2022 pentru modificarea și completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, începând cu data de 1 ianuarie 2023 astfel:

pentru livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice.

Actul prevede că orice persoană fizică va putea achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei cu cota redusă de 5%.

3. Contractele de închiriere și imozitarea veniturilor obținute din chirii

Începând cu anul 2023, legislația introduce obligația proprietarilor de a înregistra contractele de închiriere a locuințelor, în termen de 30 de zile pentru cele nou încheiate după data de 1 ianuarie 2023, în vreme ce pentru cele aflate în derulare termenul de conformare este de 90 de zile.

În ceea ce privește impozitarea veniturilor din chirii, noile modificări vor fi aplicate formulei de calcul a impozitului datorat pentru chirii. Cota de 10% nu se va mai calcula prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra acestuia. Cei 10% vor fi aplicați direct pe întreg venitul impozabil, ceea ce va însemna o majorare a valorii impozitului.

Sursa: Ordonanța Nr. 16/2022 din 15 iulie 2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative şi alte măsuri financiar-fiscale, disponibila online la: https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/