V-ați hotărât ca în următoarea perioadă să scoateți o proprietatea la vânzare?
Dacă răspunsul este afirmativ, în conținutul prezentului articol am pregătit un scurt ghid al vânzătorului, care include pașii pe care ar fi ideal să îi urmați înainte de listarea efectivă a proprietății.
Punerea în ordine a actelor necesare vânzării
Este foarte important ca înainte de a promova o propritate să vă asigurați că din punct de vedere juridic proprietatea este vandabilă imediat și că dețineți un Extras de Carte Funciara pentru Informare emis cât mai recent.
Acte necesare la vânzarea proprietății
Actul de dobândire al proprietății care poate fi: contractul de vânzare-cumpărare, certificatul moștenitor, sentința definitivă și irevocabilă emisă de judecătorie, act de donație etc.
Actele de identitate ale tuturor proprietarilor;
Procura notarială și certificatul de căsătorie (dacă este cazul);
Extras de Carte Funciară care se obține de la Biroul Notarului Public;
Certificat energetic;
Certificat fiscal care atestă faptul că proprietatea nu înregistrează datorii în evidența fiscală a autorităților publice locale;
Adeverința eliberată de asociația de proprietari care să ateste plata cheltuielilor la zi a proprietarului;
Adeverință de la furnizorii de utilități care să ateste plata debitelor.
Pregătirea proprietații pentru vânzare
Igienizarea locuinței și punerea în ordine a lucrurilor personale (ex.: haine, lenjerii, prosoape sau alte obiecte personale) este esențială. Recomandăm aerisirea încăperilor înainte de primirea fiecărui vizitator pentru a crea ambianța potrivită pentru fiecare potențial cumpărător. Totodată, puteți adăuga plus-valoare proprietății reîmprospătând zugrăveala pereților, o modalitate de a crea un sapațiu mai atractiv cu o investiție minimă.
Setarea corectă a prețului
Poziționarea corectă a prețului de la început este crucială în succesul sau eșecul vânzării proprietații. Prețul real este dat de ofertele similare care au fost tranzacționate în perioada apropiată și trebuie să faceți abstracție de emoțiile personale care ar putea influența decizia setării prețului corect.
Pentru o analiza comparativă relevantă a pieței vă recomandăm să apelați la serviciile unui consultant imobiliar profesionist care dispune de toate instrumentele necesare la care proprietarii, în general nu au acces. Un aspect foarte important este că prețul ofertelor pe care le găsiți pe portalurile imobiliare nu sunt cele la care ele sunt tranzacționate, deci trebuie sa țineți cont și de marja de negociere.
Stabilirea termenul limită
Cu cât proprietatea stă mai mult timp în piață, cu atât șansele da vânzare scad și direct proporțional și prețul. Cumpărătorul devine suspicios și se va întrebă de ce proprietatea nu s-a vândut de o perioadă mai îndelungată, suspectând inclusiv probeleme de ordin juridic.
Promovarea proprietății
Pornind de la premisa că alegeți să mergeți singur pe acest drum al listării proprietății, următorul pas este promovarea efectivă. Aici trebuie sa știți exact unde și cine sunt acei cumpărători cărora proprietatea li se potrivește. Dacă nu dețineți studii de marketing aprofundate, recomandăm să apelați la serviciile unui consilier imobiliar profesionist. Această alegere va salva bani și timp. În plus, alegerea Reprezentării Exclusive a proprietății va face cunoscută oferta ta tuturor agențiilor colaboratoare din piață.
Stabilirea modalității/modalităților de plată acceptate
Plata integrală: este modalitatea de plată ideală dacă tranzacția trebuie finalizată într-un timp cât mai scurt și în condițiile în care imobilul are modificări care ar putea împiedica clientul cumpărător să achiziționeze prin împrumut bancar.
Credit bancar: vânzarea prin credit bancar presupune parcurgerea anumitor pași până la obținerea sumei necesare, care pot dura cca. de 30 de zile calendaristice.
Calificarea cumpărătorilor si vizionările
Recomandarea noastră este de a încearca să calificați fiecare potențial cumpărător înainte de a-l primi la vizionare, altfel proprietatea va deveni un “loc de pelerinaj” pentru “turiști imobiliari”. Încearcați să aflați dacă aceștia cunosc zona și împrejurimile, dacă au mai văzut proprietăți similare, dacă modalitatea de plata acceptată este disponibilă pentru ei, dacă eliberarea proprietății este potrivită ambelor părți etc.
Negocierea si acceptarea condițiilor de tranzacționare cele mai favorabile
Alegeți prețul cel mai convenabil și condițiile cele mai avantajoase de tranzacționare pentru dumneavoastră. Procesul de negociere este unul în mare parte psihologic, iar lipsa experienței în acest moment, poate costa foarte mulți bani. De aceea recomandăm serviciile unui consilier imobiliar profesionist care are deja experiență în negocierea de proprietăți și plus că el va face abstracție de partea emoțială a negocierii.
Taxele vânzătorului
✓ Impozit la Stat de 3%, calculat asupra sumei care depășește pragul de 450.000 lei. Vânzările sub 450.000 lei nu sunt impozabile. De exemplu, dacă se vinde o proprietate în valoare de 550.000 lei, proprietarul datorează statului suma de: (550.000-450.000)x 3%= 100.000 * 3% = 3000 lei
✓ Extrasul de Carte Funciară – 40 lei;
✓ Contravaloarea Certificatului Energetic;
✓ Comisionul agenției;
Să vinzi o proprietate este una dintre cele mai importante decizii luate de-a lungul vieții! Bazează-te pe profesioniști!
AVANS = suma de bani platita anticipat in contul unor servicii/ bunuri
ANTECONTRACT = un contract în care ambele părţi, denumite promitent-vânzător şi promitent-cumpărător, se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect bunul ce face obiectul înţelegerii.
AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE = actul de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.
CONFORT = totalitatea conditiilor materiale care asigura o existenta placuta, comoda si igienica. Confortul unei locuinte este legat in principal de suprafata acesteia.
CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE = este un contract prin care una din parti( vanzatorul) transfera proprietatea asupra celeilalte parti(cumparatorul) care se obliga in schimb sa plateasca vanzatorului pretul bunului vandut.
CADASTRU = totalitatea lucrarilor tehnice pentru stabilirea precisa a suprafetelor funciare, cu toate caracteristicile lor
CERTIFICAT DE ATESTARE FISCALĂ = act administrativ fiscal emis de organul fiscal competent, la solicitarea contribuabilului, care cuprinde creanţele fiscale exigibile, existente în sold în ultima zi a lunii anterioare depunerii cererii, denumită lună de referinţă
CONCESIUNE = conventie prin care o persoana( fizica sau juridica) dobandeste dreptul de a exploata anumite servicii sau bunuri
CESIUNE = transmiterea de catre o persoana altei persoane a unui drept de creanta cu titlu oneros in temeiul unui contract
CARTEA FUNCIARA (CF) = este un registru public din Romania care cuprinde evidenta juridica integrala si exacata a imobilelor proprietatea persoanelor fizice si juridice din aceeasi localitate
CASĂ ÎN CALCAN = zidul sau peretele exterior din spatele unei case, fara deschideri, care de obicei este acoperit cu peretele cladirii vecine sau la limita cu acesta
COEFICIENTUL DE UTILIZARE AL TERENULUI (CUT) = raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată (suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor) şi suprafaţa parcelei.
CERTIFICAT ENERGETIC = pentru un apartament sau clădire se prezintă drept un document scris care certifică performanța energetică a locuinței, detaliindu-se principalele caracteristici termice și energetice ale construcției și instalațiilor aferente acesteia, rezultate din analiza termică și energetică.
CERTIFICAT DE URBANISM = este un document esențial, care, alături de autorizația de construire, permite construcția sau reabilitarea unei construcții în condiții de legalitate. În absența certificatului de urbanism, nu poți obține autorizația de construcție.
DUPLEX = constructie impartita in doua parti simetrice si care asigura spatiul necesar de locuit pentru doua familii. Cele doua locuinte sunt separate de un zid comun, dar si usile instalatiile si contorizarea sunt separate
DEMISOL ( D ) = nivel construit al clădirii având pardoseala situată sub nivelul terenului (carosabilului) înconjurător cu maximum jumătate din înălţimea liberă a acestuia şi prevăzut cu ferestre în pereţii de închidere perimetrală.
DESTINAȚIA TERENURILOR = modul de utilizare a acestora, conform funcţiunii prevăzute în reglementările cuprinse în planurile de urbanism şi amenajarea teritoriului, aprobate conform legii
IPOTECĂ = a da in garantie la contractarea unui imprumut printr-un act legal incheiat in fata autoritatilor judiciare
INDICI URBANISTICI = instrumente urbanistice specifice de lucru pentru controlul proiectării şi al dezvoltării durabile a zonelor urbane
INTRAVILANUL LOCALITĂȚII = teritoriul care constituie o localitate se determină prin Planul Urbanistic General (PUG) şi cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel, cu/fără construcţii, organizate şi delimitate ca trupuri independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate în circuitul agricol sau având o alta destinaţie, înăuntrul căruia este permisă realizarea de construcţii, în condiţiile legii.
LOCUINȚĂ UNIFAMILIALĂ = constructie dedicata necesitatilor unei singure familii
LOCUINȚĂ INDIVIDUALĂ = unitate funcţională, formată din una sau mai multe camere de locuit, situate la acelaşi nivel al clădirii sau la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, având acces direct şi intrare separată, destinate exclusiv ei, şi care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită de o singură gospodărie, pentru satisfacerea cerinţelor de locuit. De regulă, locuinţa individuală dispune de o parcelă proprie.
LOCUINȚE COLECTIVE = grup de locuinţe, amplasat pe o singură parcelă şi situat în una sau mai multe construcţii, având de regulă acces comun şi und există atât proprietăţi comune cât şi proprietăţi individuale
NUMĂRUL CADASTRAL al fiecarui apartament va fi un numar fractionat, al carui numarator va fi numarul cadastral al bunului imobil(bloc), iar numitorul va fi, dupa caz, numarul etajului sau al apartamentului
NIVEL RETRAS = nivel ale cărui limite exterioare, în proiecţia orizontală, sunt retrase faţă de cele ale nivelului inferior
PROPRIETATE COMUNĂ PE COTE-PARȚI(coproprietate) = se intelege cota de proprietate care ii revine fiecarui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna (casa scarii, casa liftului etc.) si este inscrisa in titlul de proprietate. Suprafata construita a unui apartament include si acesta cota-parte.
PROCENTUL DE OCUPARE AL TERENULUI (POT) = raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a clădirii) şi suprafaţa parcelei.
PARCELĂ = suprafaţa de teren ale cărei limite sunt sau nu materializate pe teren, proprietatea unuia sau mai multor proprietari, aparţinând domeniului public sau privat, şi care are un număr cadastral ce se înscrie în registrul de publicitate funciară
PLANUL URBANISTIC ZONAL ( PUZ) = are caracter de reglementare specificã detaliatã şi asigurã corelarea dezvoltãrii urbanistice complexe cu prevederile Planului urbanistic general a unei zone delimitate din teritoriul localitãţii. Planul urbanistic zonal cuprinde reglementãri asupra zonei referitoare la: organizarea retelei stradale, organizarea arhitectural-urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane, modul de utilizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii edilitare, statutul juridic si circulatia terenurilor, protejarea monumentelor istorice
Elaborarea PUZ-ului este OBLIGATORIE in cazul: zonelor centrale ale localitatilor, zonelor protejate si de protectie a monumentelor, complexelor de odihna si agrement, a parcurilor industriale sau a altor zone stabilite de autoritatile publice locale din localitati
PLANUL URBANISTIC DE DETALIU( PUD) = are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigurã condiţiile de amplasare, dimensionare, conformare şi servire edilitarã a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe parcele adiacente, pe unul sau mai multe amplasamente, în corelare cu vecinãtãţile immediate
PUD cuprinde reglementari cu privire la: asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare, permisivitatile si constrangerile urbanistice privind volumele construite si amenajarile, relatiile functionale si estetice cu vecinatatile, regimul juridic si circulatia terenurilor si constructiilor.
PLANUL URBANISTIC GENERAL (PUG) = este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor. PUG-urile cuprind analiza, reglementările şi Regulamentul Local de Urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază, atât din intravilan, cât şi din extravilan.
Reglementarile pe care le include PUG-ul: stabilirea si delimitarea teritoriului in relatie cu teritoriul administrativ al localitatii, stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan, zonificarea functionala, corelata cu organizarea retelei de circulatie, delimitarea zonelor afectate de servituti publice, modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare, stabilirea zonelor istorice protejate si protectia monumentelor istorice, formele de proprietate si circulatia juridica a terenurilor, precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate.
RANDAMENT = raportul chiriei brute anuale ca procent din pretul de achizitie
RECEPȚIA LUCRĂRILOR = reprezinta o componenta a sistemului calitatii in constructii si este actul prin care se certifica finalizarea lucrarilor executate in conformitate cu prevederile proiectului tehnic si cu detaliile de executie
REGIMUL DE ÎNALȚIME = este direct proporţional cu distanţa fată de construcţiile alăturate. Autorizarea executării construcțiilor se face cu respectarea înălțimii medii a clădirilor învecinate și a caracterului zonei, fără ca diferența de înălțime să depășească cu mai mult de două niveluri clădirile imediat învecinate
SUPRAFAȚA CONSTRUITĂ DESFĂȘURATĂ (SCD) = suma suprafeţelor desfăşurate a tuturor planşeelor. Nu se iau în calculul suprafeţei construite desfăşurate: suprafaţa subsolurilor cu înălţimea liberă de până la 1,80 m, suprafaţa subsolurilor cu destinaţie strictă pentru gararea autovehiculelor, spaţiile tehnice sau spaţiile destinate protecţiei civile, suprafaţa balcoanelor, logiilor, teraselor deschise şi neacoperite, teraselor şi copertinelor necirculabile, precum şi a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecţie
SUPRAFAȚA CONSTRUITĂ (SC) = este suma suprafetelor utile ale incaperilor, logiilor, balcoanelor, precum si a cotei-parti din suprafetele partilor comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adauga suprafata aferenta peretilor interiori si exteriori ai locuintei; in cazul incalzirii cu combustibil solid, se adauga suprafata aferenta sobelor si cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafatele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor care pot fi prevazute distinct.
SUPRAFAȚA UTILĂ = este suprafata desfasurata, mai putin suprafata aferenta peretilor. Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoarele, baile, dusul, bucatariile, spatiile de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei.
SUPRAFAȚA DESFĂȘURATĂ A UNEI CASE = este suma suprafetelor construite pentru toate nivelurile. Daca imobilul are numai parter, atunci suprafata desfasurata este suprafata amprentei la sol a constructiei. In cazul imobilelor cu mai multe niveluri, suprafata desfasurata este chiar suprafata construita
UNITATEA TERITORIALĂ DE REFERINȚĂ (UTR) = subdiviziune urbanistică a teritoriului unităţii administrativ-teritoriale de bază, constituită pe criterii urbanistice similare sau omogene, având drept scop păstrarea, refacerea sau dezvoltarea teritoriului în concordanţă cu tradiţiile, valorile sau aspiraţiile comunităţii la un moment dat şi necesară pentru: agregarea pe suprafeţe mici a indicatorilor de populaţie şi de construire, determinarea caracteristicilor urbanistice, stabilirea indicatorilor urbanistici, reglementarea urbanistică omogenă.
UTR se delimiteaza dupa urmatoarele caracteristici: relief si peisaj cu caracteristici similare, evolutia istorica unitara intr-o anumita perioada, populatie cu structura omogena, sistem parcelar si mod de construire omogen, folosinte de aceeasi natura ale terenurilor si constructiilor, regim juridic ale imobilelor similare, destinatia terenurilor si indicii urganistici.
URBANISMUL = reprezinta studiul oraselor, al mediului geografic, economic, politic, social si cultural si al impactului acestor elemente asupra fondului construit.
ZONĂ DE URBANIZARE = zonă de terenuri agricole destinată extinderii oraşului prin viabilizare şi ocupare cu funcţiuni urbane.
Zone si subzone functionale constituite:
M- zona mixta
M1- zona mixta cu regim de construire inchis, adiacenta principalelor artere de trafic
M2- Zona mixta cu regim de construire inchis, adiacenta arterelor de importanta locala
M3- Zona mixta cu regim de construire deschis, adiacenta principalelor artere de trafic
M4- zona mixta cu regim de construire deschis, adiacenta arterelor de importanta locala
L- Locuire
Liu- zona de locuinte cu regim redus de inaltime dispuse pe un parcelar de tip urban
Lip- zona de locuinte cu regim redus de inaltime dispus pe un parcelar de tip periferic
Rr- parcelar riveran arterelor de circulatie, destinat restructurarii
RrM1- zona mixta cu regim de construire inchis, adiacenta principalelor artere de trafic
RrM2- zona mixta cu regim de construire inchis, adiacenta arterelor de importanta locala
RrM3- zona mixta cu regim de construire deschis, adiacenta arterelor de importanta locala
U- Zone de urbanizare
UM1- zona mixta cu regim de construire inchis, adiacenta principalelor artere de trafic
UM2- zona mixta cu regim de construire inchis, adiacenta arterelor de importanta locala
UM3- zona mixta cu regim de construire deschis, adiacenta principalelor artere de trafic
UM4- zona mixta cu regim de construire deschis, adiacenta arterelor de importanta locala
ULiu- zona de locuinta cu regim redus de inaltime
ULc- zona de locuinte colectiveULiu/c- zona locuinte individuale, semicolective si colective mici
