Dincolo de prețul propriu-zis al unei locuințe, la vânzare-cumpărare există o serie de costuri adiționale pe care părțile implicate în tranzacție trebuie să le cunoască.
În cazul cumpărătorilor care vor opta pentru plata prin credit bancar, banca pune la dispoziție, în mod transparent costurile totale obținerii împrumutului pentru achiziția locuinței. Împrumutul va fi astfel compus din prețul noii locuințe, la care se adaugă costuri suplimentare precum serviciile bancii, dobânda creditului, comisioanele băncii, costurile de evaluare a imobilului, asigurările ce însoțesc creditul.
A doua categorie de costuri la achiziție, se aplică atât pentru cei care apelează la credit bancar, cât și pentru cei care plătesc din surse proprii noua locuință. În această categorie intră costurile notariale. Costurile notariale conexe contractelor de vânzare sunt graduale în cote procentuale, în funcție de prețul vânzării. Costurile care corespund contractelor de ipotecă sunt tot graduale pe tranșe, însă cotele procentuale în acest caz se aplică la valoarea creanței.
Pentru intabularea noii locuințe în Cartea Funciară a contractului de vânzare și de ipotecă, prin intermediul notarului ANCPI percepe următoarele tarife: costul extrasului de carte funciară pentru autentificarea aferentă proprietății și o taxă de intabulare.
În cazul vânzătorilor cheltuiala care trebuie luată în calcul este plata impozitului pe tranzacția de vânzare. Impozitul pe vânzare este plătit de vânzător și nu trebuie confundat cu impozitul pe clădiri. Aceasta se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil, stabilit prin deducerea din valoarea tranzacției a sumei neimpozitabile de 450.000 lei, conform Codului Fiscal. Cota unică de 3% este valabilă pentru toate tranzacțiile imobiliare, indiferent de anul dobândirii locuințelor.
O ultimă categorie de cheltuieli atribuită cumpărătorilor, care vine la pachet cu noua locuință este cea legată de asigurarea locuinței, costurile de întreținere a spațiilor comune locuinței, fondul de rulment (dacă este cazul).
Sursă: Ghidul „Unde locuiesc eu?”, Marca Major, ediția 2018, Timișoara
V-ați hotărât ca în următoarea perioadă să scoateți o proprietatea la vânzare?
Dacă răspunsul este afirmativ, în conținutul prezentului articol am pregătit un scurt ghid al vânzătorului, care include pașii pe care ar fi ideal să îi urmați înainte de listarea efectivă a proprietății.
Punerea în ordine a actelor necesare vânzării
Este foarte important ca înainte de a promova o propritate să vă asigurați că din punct de vedere juridic proprietatea este vandabilă imediat și că dețineți un Extras de Carte Funciara pentru Informare emis cât mai recent.
Acte necesare la vânzarea proprietății
Actul de dobândire al proprietății care poate fi: contractul de vânzare-cumpărare, certificatul moștenitor, sentința definitivă și irevocabilă emisă de judecătorie, act de donație etc.
Actele de identitate ale tuturor proprietarilor;
Procura notarială și certificatul de căsătorie (dacă este cazul);
Extras de Carte Funciară care se obține de la Biroul Notarului Public;
Certificat energetic;
Certificat fiscal care atestă faptul că proprietatea nu înregistrează datorii în evidența fiscală a autorităților publice locale;
Adeverința eliberată de asociația de proprietari care să ateste plata cheltuielilor la zi a proprietarului;
Adeverință de la furnizorii de utilități care să ateste plata debitelor.
Pregătirea proprietații pentru vânzare
Igienizarea locuinței și punerea în ordine a lucrurilor personale (ex.: haine, lenjerii, prosoape sau alte obiecte personale) este esențială. Recomandăm aerisirea încăperilor înainte de primirea fiecărui vizitator pentru a crea ambianța potrivită pentru fiecare potențial cumpărător. Totodată, puteți adăuga plus-valoare proprietății reîmprospătând zugrăveala pereților, o modalitate de a crea un sapațiu mai atractiv cu o investiție minimă.
Setarea corectă a prețului
Poziționarea corectă a prețului de la început este crucială în succesul sau eșecul vânzării proprietații. Prețul real este dat de ofertele similare care au fost tranzacționate în perioada apropiată și trebuie să faceți abstracție de emoțiile personale care ar putea influența decizia setării prețului corect.
Pentru o analiza comparativă relevantă a pieței vă recomandăm să apelați la serviciile unui consultant imobiliar profesionist care dispune de toate instrumentele necesare la care proprietarii, în general nu au acces. Un aspect foarte important este că prețul ofertelor pe care le găsiți pe portalurile imobiliare nu sunt cele la care ele sunt tranzacționate, deci trebuie sa țineți cont și de marja de negociere.
Stabilirea termenul limită
Cu cât proprietatea stă mai mult timp în piață, cu atât șansele da vânzare scad și direct proporțional și prețul. Cumpărătorul devine suspicios și se va întrebă de ce proprietatea nu s-a vândut de o perioadă mai îndelungată, suspectând inclusiv probeleme de ordin juridic.
Promovarea proprietății
Pornind de la premisa că alegeți să mergeți singur pe acest drum al listării proprietății, următorul pas este promovarea efectivă. Aici trebuie sa știți exact unde și cine sunt acei cumpărători cărora proprietatea li se potrivește. Dacă nu dețineți studii de marketing aprofundate, recomandăm să apelați la serviciile unui consilier imobiliar profesionist. Această alegere va salva bani și timp. În plus, alegerea Reprezentării Exclusive a proprietății va face cunoscută oferta ta tuturor agențiilor colaboratoare din piață.
Stabilirea modalității/modalităților de plată acceptate
Plata integrală: este modalitatea de plată ideală dacă tranzacția trebuie finalizată într-un timp cât mai scurt și în condițiile în care imobilul are modificări care ar putea împiedica clientul cumpărător să achiziționeze prin împrumut bancar.
Credit bancar: vânzarea prin credit bancar presupune parcurgerea anumitor pași până la obținerea sumei necesare, care pot dura cca. de 30 de zile calendaristice.
Calificarea cumpărătorilor si vizionările
Recomandarea noastră este de a încearca să calificați fiecare potențial cumpărător înainte de a-l primi la vizionare, altfel proprietatea va deveni un “loc de pelerinaj” pentru “turiști imobiliari”. Încearcați să aflați dacă aceștia cunosc zona și împrejurimile, dacă au mai văzut proprietăți similare, dacă modalitatea de plata acceptată este disponibilă pentru ei, dacă eliberarea proprietății este potrivită ambelor părți etc.
Negocierea si acceptarea condițiilor de tranzacționare cele mai favorabile
Alegeți prețul cel mai convenabil și condițiile cele mai avantajoase de tranzacționare pentru dumneavoastră. Procesul de negociere este unul în mare parte psihologic, iar lipsa experienței în acest moment, poate costa foarte mulți bani. De aceea recomandăm serviciile unui consilier imobiliar profesionist care are deja experiență în negocierea de proprietăți și plus că el va face abstracție de partea emoțială a negocierii.
Taxele vânzătorului
✓ Impozit la Stat de 3%, calculat asupra sumei care depășește pragul de 450.000 lei. Vânzările sub 450.000 lei nu sunt impozabile. De exemplu, dacă se vinde o proprietate în valoare de 550.000 lei, proprietarul datorează statului suma de: (550.000-450.000)x 3%= 100.000 * 3% = 3000 lei
✓ Extrasul de Carte Funciară – 40 lei;
✓ Contravaloarea Certificatului Energetic;
✓ Comisionul agenției;
Să vinzi o proprietate este una dintre cele mai importante decizii luate de-a lungul vieții! Bazează-te pe profesioniști!
V-ați hotărât să faceți pasul de a achiziţiona un apartament?
Este important să parcurgiți câteva etape care vă vor ajuta să rămâneți organizat pe tot parcursul de cumpărare.
În primul rând trebuie să identificați nevoile dumneavoastră, ce tip de apartament vi se potriveşte şi în ce zonă.
De cele mai multe ori un apartament mare duce şi la un inconvenient major: spaţiu mare – cheltuieli de întreţinere ridicate. Trebuie să vă gândiți înainte de a achiziţiona un apartament mare dacă chiar este nevoie de tot spaţiul.
Fiecare cumpărător în funcţie de bugetul pe care îl are îşi va alege tipul de finisaje potrivit. De aici rezultă şi întrebarea: merită să plătiți sau nu pentru nişte finisaje pe care la un moment dat le veți îndepărta.
La ce trebuie să fiți atenți atunci când cumpărați un apartament?
Chiar dacă nu aveți experienţă în vizionarea proprietăţilor aceste detalii se pot observa cu uşurinţă:
Detaliile tehnice generale ale proprietăţii
Numărul de camere şi dispunerea lor
Numărul de băi (baia are geam sau nu)
Orientarea în funcţie de punctele cardinale (dacă există unele camere mai luminoase decât celelalte)
Starea instalaţiilor
Starea pereţilor (dacă merită să plăteşti pentru finisaje sau nu)
Starea blocului
Vecinătăţile
Numărul de locuri de parcare – dacă sunt suficiente în zonă
Apartament vechi sau apartament nou?
Apartamentele noi:
Dispun de suprafeţe generoase care satisfac cerinţele legate de confort
Majoritatea construcţiilor noi sunt la marginile oraşelor care au mult spaţiu verde şi multă linişte
Faţă de blocurile vechi unde locurile de parcare sunt limitate, la construcţiile noi se beneficiază de mai multe locuri de parcare
Materialele de construcţie sunt de calitate superioară, iar structurile de rezistenţă sunt concepute în aşa fel încât să reziste la calamităţi naturale
Apartamentele vechi:
Sunt situate în zone rezidenţiale, consacrate ale oraşelor
Sunt disponibile imediat, faţă de construcţiile noi la care timpul de aşteptare este ridicat până la finalizarea construcţiilor
Accesul este facil spre punctele de interes majore: şcoli, grădiniţe, magazine, etc.
Din punct de vedere financiar, apartamentele în imobile vechi au o suprafaţă mai mică, rezultând astfel un preţ de tranzacţionare mai mic.
Concluzie
Echipa Win Imobiliare vă poate oferi cea mai bună soluţie pentru satisfacerea nevoilor dumneavoastră, apartamentul ideal plasat în zona dorită, la cel mai bun preţ.
